Wohnungsmarkt: Neue Satzung gegen Zweckentfremdung
Lübeck: Archiv: In ihrem neuen Wohnungsmarktbericht geht die Stadtverwaltung von 4900 fehlenden Wohnungen in Lübeck im Jahr 2040 aus. Nachdem die Erhaltungssatzung vor Gericht gescheitert ist, plant Lübeck jetzt eine Zweckentfremdungssatzung, um nicht weiteren Wohnraum zu verlieren. Mit vielen Neubauten rechnet die Stadt aufgrund der Rahmenbedingungen nicht mehr.
"Steigende Energiekosten, zunehmende Inflation, der Ukraine-Konflikt, Materialknappheit sowie höhere Zinsen für Immobilienkredite wirken sich auf den lokalen Wohnungsmarkt aus", so die Stadtverwaltung. Die Anzahl an Baufertigstellungen bleibt bisher trotz der geänderten Rahmenbedingungen auf einem relativ hohen Niveau, hat jedoch eine stark abnehmende Tendenz mit 1.035 Baufertigstellungen im Jahr 2020 und 603 Baufertigstellungen im Jahr 2023. Aufgrund der dynamischen Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in den vergangenen Jahren konnte trotz der hohen Bautätigkeit den Anspannungen auf dem Wohnungsmarkt nicht ausreichend entgegengewirkt werden.
Der zukünftige Bedarf nach Wohnraum wird vor allem von der zukünftigen Entwicklung der Haushalte bestimmt. Aus der aktuellen Haushaltsprognose lässt sich ein langfristiger flächenrelevanter Bedarf von rund 4.900 Wohneinheiten inklusive Erhöhung der Fluktuationsreserve bis 2040 ableiten. Hierbei ist die Zunahme der Haushalte nicht ausschließlich auf die positive Bevölkerungsentwicklung, sondern insbesondere auf die zunehmende Anzahl an Einpersonenhaushalten zurückzuführen. Der Bedarf nach kleinen und altersgerechten Wohnungen wird in den kommenden Jahren steigen.
Baurecht für rund 3.180 Wohneinheiten steht zur Verfügung
Es wurden bereits ausreichend Bauflächen und Baulücken identifiziert und in Teilen Bauleitplanverfahren eingeleitet, um diesen Bedarf langfristig zu decken. Seit 2015 wurden Bebauungspläne für mehr als 4.650 Wohneinheiten aufgestellt. Alleine im Jahr 2024 wurden durch Baugebiete wie Geniner Ufer/Welsbachstraße oder Europaweg/Ostseestraße (Pommernzentrum) Baurechte für rund 1.120 Wohneinheiten geschaffen. Aktuell stehen Flächen mit Baurecht für rund 3.180 Wohneinheiten zur Verfügung, die aktuell bebaut werden oder bebaut werden können. "Angesichts der geänderten Rahmenbedingungen ist jedoch zu erwarten, dass einzelne Projekte seitens der privaten Entwickler:innen auf den Prüfstand gestellt werden beziehungsweise sich die Umsetzung verzögern wird", meint die Verwaltung.
Die Herausforderung liege nicht in der Schaffung von neuem Baurecht, sondern in der zukünftigen Umsetzung des Baurechts. Da der Bedarf nach Wohnraum zumindest kurzfristig nicht ausschließlich durch den Neubau gedeckt werden kann, sollte der Zweckentfremdung von Wohnraum konsequent entgegengewirkt werden. Das Land Schleswig-Holstein hat hierzu das Wohnraumschutzgesetz (SHWoSchG) erlassen, das Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt ermöglicht, eine Zweckentfremdungssatzung zu erlassen. Die Verwaltung hat einen entsprechenden Satzungsentwurf vorbereitet, der derzeit in den politischen Gremien diskutiert wird.
Förderung des sozialen Wohnraums begrenzt
"Aufgrund der gestiegenen Zinsen hat die soziale Wohnraumförderung an Bedeutung gewonnen und trägt maßgeblich zur Rentabilität einzelner Projekte bei", berichtet die Stadt zum Thema Sozialwohnungen. "Allerdings übersteigt die Nachfrage nach Fördermitteln die verfügbaren Landesmittel deutlich, sodass nur ein Teil der geplanten Projekte realisiert werden kann. Der Beschluss der Bürgerschaft, dass bei Bebauungsplänen für den Wohnungsbau 30 Prozent aller Wohnungen als geförderter Wohnungsbau umzusetzen sind, kann deswegen nur teilweise umgesetzt werden. Daher müssen die begrenzt verfügbaren Mittel möglichst zielgerichtet eingesetzt werden."
Bevölkerungsentwicklung
Am 31. Dezember 2024 verzeichnete das Melderegister der Hansestadt Lübeck den höchsten Bevölkerungsstand seit vier Jahrzehnten. Über die letzten zehn Jahre hinweg ist die Einwohnerzahl um 3,4 Prozent gewachsen, was einem Zuwachs von 7.356 Personen entspricht. Laut der aktuellen Bevölkerungs- und Haushaltsprognose der kommunalen Statistikstelle aus dem März 2025 wird die positive Bevölkerungsentwicklung trotz des immer weiter fortschreitenden demografischen Wandels auch in den kommenden Jahren anhalten.
Der Wohnungsmarktbericht 2024 ist online abrufbar unter www.luebeck.de/wohnungsmarkt.
Der zukünftige Bedarf nach Wohnraum wird vor allem von der zukünftigen Entwicklung der Haushalte bestimmt. Aus der aktuellen Haushaltsprognose lässt sich ein langfristiger flächenrelevanter Bedarf von rund 4.900 Wohneinheiten inklusive Erhöhung der Fluktuationsreserve bis 2040 ableiten. Hierbei ist die Zunahme der Haushalte nicht ausschließlich auf die positive Bevölkerungsentwicklung, sondern insbesondere auf die zunehmende Anzahl an Einpersonenhaushalten zurückzuführen. Der Bedarf nach kleinen und altersgerechten Wohnungen wird in den kommenden Jahren steigen.
Baurecht für rund 3.180 Wohneinheiten steht zur Verfügung
Es wurden bereits ausreichend Bauflächen und Baulücken identifiziert und in Teilen Bauleitplanverfahren eingeleitet, um diesen Bedarf langfristig zu decken. Seit 2015 wurden Bebauungspläne für mehr als 4.650 Wohneinheiten aufgestellt. Alleine im Jahr 2024 wurden durch Baugebiete wie Geniner Ufer/Welsbachstraße oder Europaweg/Ostseestraße (Pommernzentrum) Baurechte für rund 1.120 Wohneinheiten geschaffen. Aktuell stehen Flächen mit Baurecht für rund 3.180 Wohneinheiten zur Verfügung, die aktuell bebaut werden oder bebaut werden können. "Angesichts der geänderten Rahmenbedingungen ist jedoch zu erwarten, dass einzelne Projekte seitens der privaten Entwickler:innen auf den Prüfstand gestellt werden beziehungsweise sich die Umsetzung verzögern wird", meint die Verwaltung.
Die Herausforderung liege nicht in der Schaffung von neuem Baurecht, sondern in der zukünftigen Umsetzung des Baurechts. Da der Bedarf nach Wohnraum zumindest kurzfristig nicht ausschließlich durch den Neubau gedeckt werden kann, sollte der Zweckentfremdung von Wohnraum konsequent entgegengewirkt werden. Das Land Schleswig-Holstein hat hierzu das Wohnraumschutzgesetz (SHWoSchG) erlassen, das Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt ermöglicht, eine Zweckentfremdungssatzung zu erlassen. Die Verwaltung hat einen entsprechenden Satzungsentwurf vorbereitet, der derzeit in den politischen Gremien diskutiert wird.
Förderung des sozialen Wohnraums begrenzt
"Aufgrund der gestiegenen Zinsen hat die soziale Wohnraumförderung an Bedeutung gewonnen und trägt maßgeblich zur Rentabilität einzelner Projekte bei", berichtet die Stadt zum Thema Sozialwohnungen. "Allerdings übersteigt die Nachfrage nach Fördermitteln die verfügbaren Landesmittel deutlich, sodass nur ein Teil der geplanten Projekte realisiert werden kann. Der Beschluss der Bürgerschaft, dass bei Bebauungsplänen für den Wohnungsbau 30 Prozent aller Wohnungen als geförderter Wohnungsbau umzusetzen sind, kann deswegen nur teilweise umgesetzt werden. Daher müssen die begrenzt verfügbaren Mittel möglichst zielgerichtet eingesetzt werden."
Bevölkerungsentwicklung
Am 31. Dezember 2024 verzeichnete das Melderegister der Hansestadt Lübeck den höchsten Bevölkerungsstand seit vier Jahrzehnten. Über die letzten zehn Jahre hinweg ist die Einwohnerzahl um 3,4 Prozent gewachsen, was einem Zuwachs von 7.356 Personen entspricht. Laut der aktuellen Bevölkerungs- und Haushaltsprognose der kommunalen Statistikstelle aus dem März 2025 wird die positive Bevölkerungsentwicklung trotz des immer weiter fortschreitenden demografischen Wandels auch in den kommenden Jahren anhalten.
Der Wohnungsmarktbericht 2024 ist online abrufbar unter www.luebeck.de/wohnungsmarkt.
